23년 부동산 시장 이렇게 바뀐다! - 23년 부동산 정책 변화 -

2020년 예고 없이 찾아온 대역병 코로나19로 인해 세계경제가 마비되었다.

비행기는 멈춰고 배는 뜨지 않았으며 그로 인한 국가별 수출감소 및 업종 따질 것 없이 전 세계 수많은 기업들의 매출이 바닥으로 곤두박질쳤다. 매일 감염되는 사람들과 그로 인한 사망자들.. 이에 미국을 중심으로 온 나라가 무너진 경제를 다시 살리기 위해 막대한 통화를 시장에 풀었다. 폭발적으로 늘어난 유동성으로 인한 자산들의 미친듯한 상승.

자산 중에 유일한 필수재인 집도 예외 없이 다른 자산과 마찬가지로 폭등하였다.

주식, 코인, 부동산 등이 갑자기 늘어난 유동성으로 인한 현금가치 하락 반대작용으로 폭등한 결과 '벼락거지'라는 신종 단어가 생기기도 한 지난 2년.

이제는 그때와 다르게 온 나라가 인플레이션을 잡으려고 혈안이다. 인플레이션을 잡는 가장 대표적인 수단 '금리인상'

 

22년 미연준의 전례없는 금리 인상으로 우리 정부도 그에 맞춰 금리 인상을 단행하였다.

유례없는 폭등을 맞이한 주택시장은 잇따른 금리인상과 정부의 억제 정책 때문인지 바닥 모르고 다시 곤두박질치고 있다.

분위기가 바뀐것이다. 

KB부동산에서 조사하는 아파트 매수우위지수는 지난달 전국 기준으로 40.1로 나타나, 지난 3월 이후 석 달 연속 하락세를 보였다. 매수우위지수가 100 밑으로 떨어지면 매수자가 매도자보다 적다는 뜻이다.

중개업소를 대상으로 산출하는 전국 KB부동산 매매가격 전망지수 또한 81.5로 나타났는데, 이 지수가 100이하면 부동산 가격이 떨어질 것으로 전망하는 사람이 많다는 의미다. 한국부동산원이 발표한 지난달 셋째 주 전국 아파트 매매가격은 0.03% 하락해 지난주(-0.02)보다 하락폭이 커졌다. 모든 지표가 가격 하락 쪽으로 방향을 튼 것이다.

KB LAND

 

모든 자산 가격의 하락은 경제에 부정적인 영향을 미치지만 그 중에서도 부동산 가격의 하락이 미치는 충격은 비교할 수 없다. 특히 우리나라 같은 경우는 전체자산의 70%를 차지할 만큼 비중이 높고, 생활필수품이며 막대한 은행 대출을 수반하기 때문이다. 끝없을 것 같은 부동산 가격의 상승이 많은 사람에게 고통을 주었지만 이번에는 어디까지 떨어질지 알 수 없는 하락 전망이 상당수에게 두려움을 안겨주고 있다. 이에 정부는 부동산 시장의 소프트랜딩(연착륙)을 하고자 23년부터 많은 정책들을 쏟아내고 있다. 

지금부터는 23년을 기점으로 바뀌는 부동산 정책을 알아보자.

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2023년 바뀌는 부동산 정책

 

1. 규제지역 추가 해제

서울 강남 3구(강남, 서초, 송파구)와 용산구를 뺀 나머지 규제지역을 모두 풉니다. 정부도 서울을 포함한 수도권 대부분 지역에서 전처럼 집값이 급등할 가능성이 낮다고 보고 있다. 규제지역을 풀면 LTV등 대출한도가 늘고 청약 규제가 느슨해진다. 비규제지역이 된다는 의미는 분양가상한제 적용대상에서 벗어나 자연스레 전매제한과 실거주 의무 규제도 폐지가 되는 것을 의미한다. 다시 말해 서울을 포함한 수도권의 대부분 비규제지역에서 전매제한은 최대 1년으로 줄고, 실거주 의무는 아예 사라지는 것이다.

 

2. 무순위청약 거주 지역 요건 폐지

무순위청약 신청 자격이 무주택자로 바뀐다. 기존에는 '해당 시, 군에 거주하는 무주택자였지만 이제부턴 무주택자라면 어디에 살든 상관없이 전국에서 무순위 청약이 가능해지는 것이다.

무순위청약 일정을 보는 방법은 '청약홈에 접속 - 청약일정 및 통계 - 청약캘린더 - 공급유형 '무순위'로 놓고 검색' 하면 된다.

 

3. 청년전세특례보증 한도 상향

청년전세특례보증의 한도가 1억 원에서 2억 원으로 늘어난다. 소득이 적은 사회 초년생이라면 이를 통해 주거비 부담을 줄일 수 있을 것이다. 참고로 청년전세특례보증제도란 전세보증금이 부족한 청년층에 한해 2%대 저리로 보증해 주는 상품이다. 만 34세 이하 무주택자로 부부 합산(1인가구 포함) 연 소득 7000만 원 이하면 신청 가능하다.

 

4. 월세 세액공제율 최대 17%로 상향

연간 총 급여 7000만원 이하 무주택 근로자가 내는 월세의 세액공제율이 기존 최대 12%에서 17%로 올라간다.

예를 들어 연봉 5000만 원인 사람이 매월 50만 원씩 1년 600만 원의 월세를 냈다면 세액공제 금액이 기존 72만 원에서 102만 원으로 30만 원 늘어난다는 의미이다. 다만 공제 한도는 750만 원으로 전과 바뀌지 않는다.

 

5. 재건축 안전진단 규제 개선

재건축 추진이 보다 쉬워진다. 안전진단 평가 항목 중 구조안전성의 비중을 기존 50%에서 30%로 낮추고, 주거 환경과 설비노후 비중을 15%에서 30%로 높인다. 아파트가 노후화되지 않고 튼튼해도 주차 등 거주 환경이 불편하면 재건축 추진을 할 수 있게 되었다는 의미이다.

 

6. 유주택자도 무순위청약 허용

2월 중으로 정부는 유주택자에게도 무순위청약을 허용할 방침이다. 분양 물량보다 청약자가 적은 상태 거나 그렇게 해서 나온 재고들인 미분양 증가가 그 원인이다.

 

7. 1기 신도시 특별법 발의

수도권에서 주택공급을 늘리기 위해 추진하는 1기 신도시 마스터플랜의 실행을 법적으로 담보할 수 있는 특별법을 2월 중에 내놓을 계획이다. 또한 전국 곳곳의 노후 도심 역시 재정비 필요성이 높아져 특별법에 이런 요구도 담을 예정이다.

참고로 1기 신도시 마스터플랜이란 성남시 분당구, 고양시 일산구, 부천시 중동구, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개 도시에 들어선 30여만 가구에 달하는 1기 신도시에 10만 가구 이상을 추가 공급하기 위해 특별법을 만들고 용적률을 높이는 걸 말한다. 현행 제도론 사업성이 떨어져 돈이 너무 많이 드니 특별법 등을 만들어 재건축사업을 하려는 것으로 이해하면 쉽겠다

 

8. 1 주택자 기존 주택 처분 의무 폐지

청약에 당첨된 1 주택자는 기존 주택을 팔아야 하는데, 이 규제를 없앤다. 정부는 당초 6개월 내에 기존 주택을 팔도록 한 것을 최근 2년으로 완화했지만 아예 이 규제를 폐지하는 것이다.

 

9. 특례보금자리론 출시

무주택자가 9억 원 이하 집을 살 때 연 4~5%대 금리로 최대 5억 원까지 빌려주는 정부표 대출인 특례보금자리론이 출시된다. 이는 기존 보금자리론에서 기준을 완화한 상품으로 주택가격이 6억에서 9억으로, 최대 대출금액이 3.6억에서 5억으로 늘어난 것이다. 기존 보금자리론과 마찬가지로 DSR규제를 받지 않는다.

 

10. 모든 주택 중도금대출 허용

분양가와 관계없이 모든 주택에서 중도금대출이 가능해진다. 중도금대출이란 아파트를 짓는 동안 5~6차례에 나눠 받는 대출을 말한다.

 

11. 임대인의 동의 없이 세금 체납액 확인 가능

임대인의 동의 없이도 전세 계약을 맺은 임차인은 임대인의 세금 체납액을 확인할 수 있게 된다. 그간 확정일자등을 받아도 임대인의 세금 체납으로 해당 전셋집이 공매에 넘어가면 보증금을 온전히 돌려받기 어려웠는데 이를 개선한 것이다.

참고로 17년부터 22년 7월까지 임대인의 세금 체납으로 임차인이 떼인 보증금은 472억이 넘는다.

 

12. 민간 분양 중소형 면적에 추첨제 신설

투기과열지구의 민간 분양 중소형 면적(약 33평) 청약에 추첨제가 생긴다. 그간 투기과열지구의 중소형 면적은 가점에 100%로 공급해 부양가족이 적고 무주택 기간이 짧은 청년층은 청약 당첨 가능성이 매우 낮았다. 이에 정부는 투기과열지구의 추첨제 비율을 늘린다. 단 1월 현재 투기과열지구는 분양가가 비교적 비싼 서울 강남 3구와 용산구만 남아 있어 그 효용이 크지는 않을 전망이다.

 

13. 다주택자 양도세 중과 유예 연장

5월 종료가 예정된 다주택자에 대한 양도세 중과 유예 기한을 24년 5월까지 1년 더 연장할 계획이다.

 

14. 종합부동산세 부담 완화

종합부동산세 공제 금액이 기존 공시가격 6억에서 9억 원으로 올라간다. 보유주택의 공시가격 합이 9억원 이하면 종부세를 내지 않아도 된다는 의미다. 집을 한 채만 갖고 있는 사람이라면 공시가격 12억까지 비과세 혜택을 받게 된다.